전세사기 및 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도 개선

 

선순위 임차인 정보 및 체납 정도 확인권 신설
소액임차인의 최우선변제금의 범위 확대

 

추진 배경

 

깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있으며 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려 받는 등 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있습니다. 국토부와 법무부는 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고, 관리비 사항을 보다 투명화하기 위한 법안을 입법 예고하고 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련하였습니다.

 

주요 내용

 

선순위 임차인 정보 확인권 신설

주택임대차보호법에 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화합니다.

체납정보 확인권 신설

주택임대차보호법에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설합니다.

• 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하였고, 임대인의 개인정보보호를 위해 제출이 아닌 제시를 하도록 하였습니다.

발급시기

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 하였습니다.

 

동의

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다.

주택임대차 보호법 시행령 일부 개정령 안 입법예고

각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하였고, 최우선변제금액을 일괄하여 500만 원 상향하였습니다.

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계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설

주택임대차 표준계약서를 개정하여, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반 시 임차인에게 해제, 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하였습니다.

관리비 항목 신설

주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하여 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 합니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 국회 논의 적극 지원

관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인데 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고, 표준규악에 관리비 세부 항목을 명시하도록 하려고 합니다.

 

기대효과

 

• 주택임대차 보호법 개정안이 통과되면 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해를 예방할 수 있습니다.
• 주택임대차보호법 시행령 개정안이 시행되면 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것입니다.
• 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 명시하고 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약을 신설함에 따라 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 기대됩니다.

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